LA LOI CARREZ, LE MESURAGE CARREZ

Qu'est que la loi Carrez ?

Lors de la cession d'un bien immobilier, la surface des locaux a une influence non négligeable sur le prix de vente ; en l'absence de réglementation précisant quelles surfaces doivent être prises en compte, l'acheteur pouvait avoir quelques surprises après l'acquisition, son mesurage étant susceptible de différer significativement des données fournies de bonne foi par le vendeur. Sans parler de certains vendeurs peu scrupuleux qui pouvaient être tentés de surestimer le mesurage !Afin d'éviter ces erreurs et abus, une loi destinée à améliorer la protection des acquéreurs a donc été votée en 1996 : la loi Carrez (Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996).Pour certains biens immobiliers, elle impose d'inclure une clause qui certifie la superficie privative, dans les documents relatifs à la vente : avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) ou acte de vente.

Quels biens immobiliers sont concernés par la loi Carrez ?

La loi Carrez intéresse les propriétaires qui souhaitent vendre un immeuble bâti d'une surface au moins égale à 8 m², soumis au statut de la copropriété :

• appartements ;
• locaux commerciaux ou professionnels ;
• chambres de service de plus de 8 m² ;
• certaines maisons ou pavillons formant des lots de copropriété dite horizontale.

Pour les biens de copropriété, sont exclus de cette obligation :

• les caves ;
• les garages ;
• les emplacements de stationnement ;
• les lots ou fractions de lots de moins de 8 m².

La loi Carrez ne concerne pas les maisons individuelles et ne s'applique pas non plus dans le cas de l'achat sur plan (soumis à l'article R 261-13 du Code de la Construction), ou à l'achat de terrains à bâtir.

Qu'est ce qui est pris en compte pour le mesurage Carrez ?

La loi Carrez impose un mode de mesurage spécifique et standardisé, qui peut ainsi être précis et reproductible.

La façon de calculer cette surface a été décrite dans un décret (23 mai 1997, JO du 29.05.97) : le mesurage Carrez d'un lot ou d'une fraction de lot concerne la superficie "des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre."

La surface ainsi définie est appelée surface privative (et ne correspond pas strictement à la surface habitable).

Suivant ces préconisations, les parties en sous-pente et les loggias d'une hauteur inférieure à 1,80m, les balcons et les terrasses ne sont donc pas pris en compte dans le résultat. Comme indiqué précédemment, les annexes, caves, garages et jardins n'entrent pas non plus dans le calcul de cette surface privative.

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Pris en compte dans le mesurage Carrez

NON pris en compte dans le mesurage Carrez

Qui peut faire le mesurage Carrez ?

La loi Carrez n'impose pas que le mesurage soit effectué par un spécialiste du diagnostic. Toutefois, hormis pour les locaux faciles à mesurer (comportant peu de pièces avec une forme géométrique simple), le propriétaire qui cède un lot de copropriété a tout intérêt à faire appel à un professionnel : sa compétence et un matériel spécifique éviteront en effet le risque d'erreurs qui peuvent avoir ultérieurement des conséquences négatives pour ce vendeur.

Notre annuaire vous permet de retrouver les professionnels présents sur internet, par département ou par ville.

Omission ou erreur : quelles sont les conséquences ?

L'absence de mention de superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot dans l'avant contrat et dans le contrat de vente peut entraîner l'annulation de l'acte de vente.

→ L'acquéreur peut demander la nullité de l'avant-contrat sans attendre l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, ou dispose d'un délai d'un mois à compter de la signature de cet acte pour intenter l'action en nullité. En revanche, même si la mention de cette superficie faisait défaut dans l'avant contrat, l'acheteur perd toute possibilité d'action de ce type, si il signe un acte de vente dans lequel la superficie est mentionnée.

Une erreur dans la superficie certifiée n'a de conséquences que si elle est par excès (surévaluation de la surface, donc en défaveur de l'acquéreur) :

→ Si la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acquéreur peut demander une diminution de prix ou un remboursement proportionnels à cette erreur. Le vendeur bénéficie donc d'une tolérance de 5 % ; plus le bien est petit, plus le risque de dépasser les 5 % autorisés est important.

Par exemple, pour un mesurage annoncé à 100m², la tolérance est de 5m² : aucune pénalité ne sera appliquée si un contrôle montre une surface moins importante, mais supérieure ou égale à 95m². Pour un lot annoncé à 10m², la marge d'erreur n'est plus que de 0,50m², ce qui n'est guère plus que la surface de quelques marches.

Lorsqu'une erreur supérieure à 5 % est constatée, l'acquéreur dispose d'un délai de un an à compter de la signature de l'acte de vente pour engager une action en diminution du prix auprès du tribunal de grande instance.

Si la superficie réelle se révèle au contraire supérieure à celle exprimée dans l'acte de vente, l'excédent de surface ne donne jamais lieu à une majoration du prix de vente. Les sanctions éventuelles, consécutives à des anomalies du mesurage Carrez sont donc toujours en faveur de l'acheteur.

Tarifs d'un mesurage Carrez

Compétences et assurances garantissent la qualité de la prestation, le choix se fera donc sur devis. Vérifiez que les frais de déplacement sont bien compris dans le coût global de la prestation. Renseignez vous également sur les délais nécessaires à la réalisation du mesurage. Certaines agences immobilières proposent de prendre en charge le mesurage Carrez pour vous libérer de cette contrainte.

Les tarifs moyens que nous avons constatés sur internet :

• Chambre ou studio < 20m² : 90€
• Appartement 3 pièces : 110€
• Appartement 5 pièces : 130€

Une majoration des tarifs est parfois appliquée dans le cas d'un local meublé, du fait de la difficulté de mesurer dans ce genre de situation. Les frais de déplacement peuvent venir s'ajouter au coût total de la prestation, il est donc souvent préférable de jouer la carte de la proximité. Dans tous les cas, il sera plus intéressant de grouper le mesurage Carrez avec d'éventuels diagnostics : plomb, amiante, termite, etc.